Новое состояние рынка недвижимости в России

13 мая 2019

За последние месяцы произошло много изменений на российском рынке недвижимости. В первую очередь это события, связанные с застройщиками — введение эскроу-счетов, серьезные изменения ипотечных ставок, которые повысились почти на 1,5%, рост цен на недвижимость.

Не можем для сравнения не сказать о ситуации на мировом рынке недвижимости. В 1 квартале в США наблюдалось одно из худших значений показателя по падению количества объема сделок за последние 10 лет. Гонконг, ОАЭ также фиксируют серьезное падение рынка на 20-25% к прошлому году. В России объемы сделок падают на 14% к уровню марта-апреля 2018 года.

Наверное, ожидание граждан от любой реформы сферы недвижимости — это снижение стоимости жилья, увеличение объемов предложения, минимизации рисков и повышение качества приобретаемой недвижимости. Отметим, что риск на самом деле скорее всего уже к 2021 году будет сведен к нулю Но есть еще моменты, над которыми необходимо серьезно поработать — цены на недвижимость растут ощутимо быстрее инфляции, все меньше возможностей для покупки новостроек. Причина — в последние годы растет число продаваемых новостроек с более дальней сдачей в эксплуатацию, а темпы ввода нового жилья серьезно падают, в целом 2018 год стал не лучшим годом с точки зрения объемов ввода в эксплуатацию новых многоквартирных домов.

Основные тенденции в отрасли

Первое — увеличение объемов предложения на вторичном рынке недвижимости из-за уменьшения среднего спроса, вызванного повышением банковских ставок по ипотеке. В частности, за январь—апрель текущего года наблюдаем рост объема предложений на вторичном рынке жилья примерно на 17%. Это рекордный прирост за 4 месяца за последние 15 лет. Благодаря этому цены на недвижимость находятся в разумных пределах. Если на секунду допустить, что объем предложения на вторичном рынке бы не увеличился, то нас бы ждал еще более серьезный рост цен.

Второе — рынок готовится к снижению ставок по ипотеке и надеется на лучшее. Ожидается, что крупные банки в ближайшее время объявят о новых снижениях. И скорее всего речь идет о начале нового цикла очень плавного снижения ставок.

Третье — в 2019-2020 годах стоимость жилья в регионах России будет показывать разную динамику. Надо признать, что ситуации в регионах различается. Где-то стоимость стабильна, где-то, наоборот, растет на 15%, где-то видим увеличение выдачи ипотеки к прошлому году на 25%, а где-то стабильность. Рынок стал более локальным.

Новые правила работы в долевом строительстве

Сейчас нет смысла в сослагательном наклонении рассуждать, что было бы, если бы не было государственной реформы (новые поправки в 214-ФЗ.). Реальный вопрос — какой процент строителей захочет работать по новым условиям. Это важно, потому что, если количество компаний, которые не смогут или не захотят работать в новых условиях превысит критический уровень, то,  это сильно повлияет на рынок. В частности, сократится объем предложения, повысятся цены и дальнейшая цепочка легко простраивается.

По сути, сейчас вводится еще один регулятор рынка — банки, при этом государство не уменьшает свои функции, то есть все это будет дополнительно к тому что есть, а не вместо. А сколько еще будет потерь энергии между двумя уровнями, пока сложно представить.

Тем не менее, понять изменения можно. Как выяснилось, доверить регулирование рынка нового жилья больше некому. Это конечно плохой индикатор для системы. Предыдущие меры регулирования реально привели к большому числу обманутых дольщиков. Вопрос сейчас только в том — не слишком ли дорого это стоит и не будет ли суммарно отрицательных последствий больше чем положительных?

Еще один важный момент в этой истории — удорожание строительства жилья. После введения эскроу-счетов, себестоимость строительства только из-за финансовой составляющей вырастет сразу на 7%. Кроме этого не стоит сбрасывать со счетов и увеличение налогового бремени — повышение НДС до 20%.

И еще один эффект, который не так очевиден. Для перехода на эскроу банкам в моменте нужно будет большой объем финансирования. Даже по самым скромным оценкам — 1,5 трлн руб. Эта ситуация отразится на том, что банки не смогут резко снижать ставки по ипотеке, так как существенная часть ликвидности будет уходить на кредитование застройщиков. То есть глобально у физических лиц появился конкурент за получение финансов от банка в виде застройщиков, хотя раньше они не конкурировали, а граждане могли кредитовать застройщиков напрямую.

В случае умеренного развития событий,где подразумевается рост цен от 8% до 10% в год, поддержание спроса на уровне 2,7-3,3 трлн ипотеки, не прогнозируя больших колебаний, рынок будет стабилен.

Но, если внутренний спрос будет ближе к 2,5 трлн выдачи ипотеки (а пока дело идет к этому) — это будет тест для рынка. При росте же спроса до уровня 3,5-3,7 трлн — это может привести к росту цен на 15-20%. Вероятнее всего летние месяцы станут определяющими.

В первом квартале 2019 года доля ипотеки на вторичном рынке стала исторически рекордной по отношению к первичному жилью. То есть строители, за счет повышения цен, теряют рынок. Он уходит в сторону «вторички». Плюс строительная отрасль стала более регулированной. Кроме этого, на рынке все меньше готового жилья от застройщиков. Рынок просто голосует рублем за вторичную, загородную недвижимость и арендное жилье.

Также фактически повышен барьер входа на рынок строительства и все надежды на увеличение объемов строительства связаны с действующими компаниями. Если говорить про увеличение предложений, то механизм, который запускает правительство РФ, реально даст результат не ранее чем через три года. Поэтому будем следить за развитием событий. На сегодня рынок хороший, позволяет работать и реально развивать эффективный бизнес. Но компании, которые работают в этом бизнесе, должны адаптироваться к условиям и не у всех получается. Стрессов не будет, но и большие прорывы на рынке маловероятны.

 

Источник: РБК-недвижимость