Как использовать материнский капитал при покупке новостройки. О чем важно помнить риэлтору?

15 апреля 2019

В 2019 году материнский (семейный) капитал составляет 453 026 рублей. Эти деньги можно использовать, например, для улучшения жилищных условий. Застройщики рассказали как они работают с клиентами, которые приобретают квартиры при поддержке государства.

Участник социальной программы может потратить материнский капитал как на покупку готового жилья, так и строящегося. В среднем по рынку материнский капитал используется в 15–20% сделок. Этот показатель может быть выше, если рассматривать объекты, которые позиционируются как жилье для семей с детьми.

Стать участниками социальной программы могут семьи после рождения/усыновления второго ребенка или последующих, если родители еще не воспользовались правом на получение материнского капитала. Часто такие покупатели выбирают квартиры с двумя-тремя комнатами и более, чтобы организовать детскую. Недвижимость обязательно оформляется в общую долевую собственность всех членов семьи.

Квартиру в строящемся доме покупатель может приобрести по двум схемам:

– материнский капитал и собственные средства;
– материнский капитал, собственные средства и ипотека.

Работа риэлтора напрямую зависит от того, по какой схеме финансирует свою покупку клиент.

Вариант 1 — материнский капитал и собственные средства

Покупатель может воспользоваться материнским капиталом без привлечения ипотеки только тогда, когда младшему ребенку исполнится три года. При покупке квартиры в новостройке на собственные средства к моменту заключения договора долевого участия с застройщиком у клиента должна быть на руках вся сумма по договору, кроме средств, которые будут оплачены сертификатом на маткапитал.

После регистрации договора в Росреестре покупатель переводит деньги на счет и подает в Пенсионный фонд заявление о распоряжении материнским капиталом, а также необходимый пакет документов (перечень указан на сайте Пенсионного фонда).

Если клиент использует только собственные средства и маткапитал, то приходится фактически оформлять рассрочку, то есть сначала клиент платит застройщику основную часть суммы, а затем уже Пенсионный фонд (после одобрения заявки на распоряжение средствами маткапитала) переводит компании остаток.  На рассмотрение заявки и перевод средств у фонда уходит около полутора месяцев.

При схеме «собственные средства и маткапитал» риэлтору важно помнить, что:

– квартира приобретается в рассрочку, что обязательно указывается в ДДУ;

– если покупатель хочет погасить долг перед застройщиком посредством материнского капитала до наступления трехлетнего возраста ребенка, после рождения которого оформлена данная поддержка от государства, он получит отказ Пенсионного фонда. «Федеральный закон от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ не содержит указания на возможность использования средств материнского (семейного) капитала до достижения ребенком трех лет на погашение основного долга по договору купли-продажи» — цитата из обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал.

Вариант 2 — материнский капитал, собственные средства и ипотека

Материнский капитал можно направлять на улучшение жилищных условий сразу после рождения младшего ребенка, если квартира приобретается с привлечением ипотеки. Участник социальной программы обращается с заявлением в Пенсионный фонд о выдаче сертификата на маткапитал. Средства капитала тратятся на погашение основного долга по кредиту или на первый взнос. В этом случае пакет документов для подачи заявления на распоряжение маткапиталом больше, так как включает необходимые бумаги, подтверждающие оформление ипотечного кредита.

При схеме «ипотека и маткапитал» риэлтору важно помнить, что:

– клиенту не нужно ждать три года после рождения второго ребенка, чтобы купить квартиру;
– не все банки работают с материнским капиталом.